SÖZLEŞMELERİN HAZIRLANMASI VE İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ

Sözleşmeler, hayatın olağan akışındaki birçok ilişkinin temelini teşkil eden kurallar bütününü oluşturmaktadır. Bu nedenle sözleşme metinlerinin hazırlanması aşamasında azami özen ve dikkat gösterilmelidir. Sözleşmelerden doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun tohumları, sözleşmenin henüz hazırlık aşamasında dikkatlerden kaçan veya gerekli özen gösterilmediği için üzerinde gereği gibi uzlaşılmayan konular ile atılmaktadır.   Bu sebeple sözleşme ilişkisinin konu edinebildiği tüm alanlarda mevzuat, içtihat, doktrin ve uygulamaya hakimiyet; riziko ve doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin deneyim ve öngörü; hukuk dilini anlama, açıklama, stratejik düşünme ve müzakere yeteneğine sahip bir avukatlık pratiği ortaya çıkmıştır.

MENKUL VE GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMELERİ

Satış sözleşmesi; bir eşyanın mülkiyetinin belirli bir bedel karşılığında devredilmesi borcunu içeren sözleşme türüdür. Menkul satışına ilişkin sözleşmeler şekil serbestisine tabidir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmayan hallerde tarafların herhangi bir yazılı veya resmi işlem kurmaksızın satış sözleşmesi hazırlama olanakları bulunmaktadır. Nitekim gayrimenkul satış sözleşmeleri için daha ağır ve resmi şekil şartları öngörülmüştür. Bu sözleşmeler tapuda düzenlenip doğrudan tescil işlemi ile tamamlandığından uygulamada ayrıca tespitinin yapılması mümkün değildir. Bu sebeple isim ve içerik olarak ön sözleşme özelliği taşıyan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, uygulamada taşınmazların satışına ilişkin borçlandırıcı işlemler olarak yer edinmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterlikler tarafından re’sen düzenlenir ve üçüncü kişilere karşı hüküm ifade edebilmesi adına tapu siciline tescil ettirilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraf iradeleri ile sonlandırılabileceği gibi; sözleşmenin ifası, edimlerin ifa zamanaşımına uğraması ve sözleşmenin tek taraflı feshedilmesi hallerinde de kendiliğinden sona ermektedir.

KİRA SÖZLEŞMELERİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir eşya üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı tanıma; buna karşılık da kiracının kararlaştırılan bir bedeli ödeme yükümlülüğü altına girdikleri sözleşmelerdir.

Kural olarak kira sözleşmesinin geçerliliği şekil şartına bağlı değildir. Ancak bu sözleşmeler sürekli edim borcu doğurduğundan yazılı yapılmaları ispat ve güven açısından önem teşkil etmektedir. Kira sözleşmesinde kiraya veren; kira konusu eşyayı hayatın olağan akışına ve sözleşmede öngörülen kullanım şartlarına uygun şekilde teslim etme borcu altındadır. Ancak uygulamada kiraya verenin sorumluluğu en çok ayıp ve zapt durumları ile gündeme gelmektedir. Ayıp; kiralanan eşyanın tamamı veya bir kısmının üzerinde fiili veya hukuki bir elverişsizliğin bulunmasıdır. Bu hallerde kiracı Borçlar Kanunu 304. madde ve devamında düzenlenen hükümler uyarınca ayıbın giderilmesi, bedel indirimi veya borçlu temerrüdüne dayanarak sözleşmenin feshi ve zararların tazminini talep edebilmektedir. Zapt halinde ise kiraya veren; üçüncü şahısların kiracının hakları ile bağdaşmayan bir hak ileri sürmeleri durumunda doğacak zararlardan sorumlu tutulmaktadır.

Kira sözleşmesi kiracıya da bir takım yükümlülükler getirmektedir. Bunların ilki ve en önemlisi kararlaştırılan kira bedelinin vadesinde ödenmesidir. İkinci olarak kiracı, kiralanan eşyayı mutlaka sözleşme hükümlerine uygun ve azami özeni göstererek kullanma borcu altındadır. Kiralananın konut, iş yeri veya benzer nitelikte bir taşınmaz olması halinde; o taşınmazda veya çevresinde bulunan komşu ve diğer şahıslarla saygı içerisinde geçinmek de kiracının özen yükümlülüğü kapsamındadır. Son olarak kiracı kiralananın temizlik ile bakım giderlerine ve ayıpların giderilmesi ile zararın önlenmesi çalışmalarına katlanmakla yükümlüdür. Kira sözleşmeleri dönemsel ve sürekli ifa içeren hukuki işlemler olduğundan mutlaka hukuki yardım alınarak hazırlanmalı ve ifası süresince yapılacak önemli işlemlerde konu ile ilgili uzman hukukçulara danışılmalıdır.

Borçlar hukuku sözleşmelerinde uyuşmazlıkların çıkmasının baştan önlenmesi ve çıkan uyuşmazlıkların çözümü için güvenilir bir avukata danışılması önemle tavsiye edilir. Antalya avukatlarından Barış Erkan Çelebi kira sözleşmeleri ve diğer borçlar hukuku sözleşmelerinin düzenlenmesi, müzakere edilmesi, akdedilmesi ve sonrasında çıkan uyuşmazlıkların çözülmesi konularında hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

HİZMET(İŞ) SÖZLEŞMESİ

Hizmet Sözleşmesi; Türk Borçlar Kanunu’nun 393. maddesi ve devamı ile İş Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiştir. Bu sözleşmeler ile işçi, kararlaştırılan bir işin ifasını işverenin talimatlarına bağlı olarak ve belirli bir ücret karşılığında borçlanmaktadır. Kanunda hizmet sözleşmeleri için bir şekil şartı öngörülmese de sürekli ifaya tabi olan sözleşmeler oldukları için ispat ve hakların korunması açısından yazılı yapılmaları önem arz etmektedir. Hizmet sözleşmesi ile işçi; sözleşme hükümlerinde kararlaştırılan işi bizzat ve gerekli özeni göstererek yapma borcu altına girerken ayrıca sadakat, emir ve talimatlara uyma, sır saklama ve sözleşmenin hitamı halinde rekabet etmeme gibi konularda da yükümlü olabilmektedir. İşveren ise sözleşmede belirtilen ücret ve yan bedelleri işçiye ödeme, gerekli araç ve gereçlerin teminini sağlama, iş güvenliğini tesis etme ve yıllık izin, iş arama izni veya hafta tatili gibi serbest zaman aralıkları tanıma ve kullandırma borçları altındadır.

Hizmet sözleşmeleri tarafların anlaşması, işçinin ölümü, sürenin bitmesi ve bozucu şartın gerçekleşmesi hallerinde sona erer. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ya da iyi niyete aykırı sebeplerin varlığı halinde işveren veya işçi, hizmet sözleşmesini haklı nedene dayanarak tek taraflı feshdebilmektedir.

ESER(İSTİSNA) SÖZLEŞMELERİ

Eser sözleşmesinde bir taraf (yüklenici) bir eser meydana getirme borcunu üstlenirken diğer taraf (iş sahibi) da bu iş için kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür. Burada yüklenici, eseri meydana getirirken iş sahibinin menfaatlerini gözetme ile sadakat ve özen gösterme borçları altındadır. Kural olarak yüklenici eseri bizzat kendisi yapmak zorunda olsa da, yüklenicinin kişisel özelliklerinin önem taşımadığı eser sözleşmelerinde iş kısmen veya tamamen başkasına da yaptırılabilmektedir. Ancak işin üçüncü bir şahsa yaptırılması yüklenicinin bu sözleşmeden doğan sorumluluklarını azaltmamaktadır. Taraflar aksi yönde bir karar almadığı sürece yüklenici, eseri meydana getirirken kullanılacak tüm araç ve gereçleri temin etmekle yükümlüdür.

Son olarak yüklenici, sözleşmenin ifası sırasında işe zamanında başlama, eseri zamanında bitirip teslim etme, iş sahibi tarafından sağlanan malzeme ve araçları özenle kullanma ve eserin ayıplı olması halinde iş sahibinin zararlarını tazmin etme borcu altına girmektedir. Buna karşılık iş sahibi, belirlenen ücreti yükleniciye ödeme ve eserin ayıplı olduğu hallerde bu ayıbı karşı tarafa ihbar etme borçları altındadır. Eser sözleşmeleri her iki tarafın borçlarını gereği gibi ifa etmesi, eserin meydana getirilmesinin iş sahibi sebebiyle imkansızlaşması, sözleşmenin feshi, kişisel becerilerin önem arz ettiği sözleşmelerde yüklenicinin ölümü veya iş göremez hale gelmesi ve son olarak eserin beklenmedik bir olay sebebiyle yok olması hallerinde sona erer.

Eser sözleşmeleri uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsuru olarak gündeme gelmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin, iş sahibi tarafından kendisine tahsis edilen arsa üzerine bina inşa etme; buna karşılık iş sahibinin de meydana gelecek bina üzerinden bir veya daha fazla sayıda bağımsız bölümü yükleniciye devretme borcu altına girdiği sözleşmelerdir. Her ne kadar eser sözleşmeleri için şekil şartı öngörülmese de; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, gayrimenkul satış vaadi hükümlerini de içermeleri sebebiyle noterde düzenleme şeklinde yapılmaları gerekmektedir. Bu tür sözleşmeler arsa tevhidi, imar durumu düzenlemeleri, yola terk zorunlulukları, mevzuat değişiklikleri ve ifa zorluğu ile imkansızlığına müsait olmaları sebebiyle sıkça değişikliğe uğrayabilmektedir. Büyük ölçüde dinamizm unsuru taşıyan ve bu sebeple uyuşmazlık potansiyeli oldukça yüksek olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlık aşaması, imzalanması, ifası ve feshi aşamalarında hukuki destek alınması hayati önem arz etmektedir.

VEKALET SÖZLEŞMESİ

Vekalet Sözleşmesi; bir tarafın kendisine yüklenen işi bizzat görme veya mümkün olan hallerde idare ve denetimi altında başkasına yaptırma borcu altına girmesidir. Vekalet sözleşmesinde genel kural itibariyle vekalet verenin ücret ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Nitekim tarafların aksine bir hüküm üzerinde anlaşmaya varmaları veya yerleşmiş uygulama gereği sözleşme konusu işin ücrete tabi olması hallerinde, vekil ücret talep etme hakkına sahiptir. Sözleşme kural olarak şekle bağlı olmasa da Kanunlarda belirtilen bazı özel durumlarda yazılı veya resmi şekil şartı aranmakla beraber; belirli yetkilerin kullanımı da sözleşmeye özel şartların eklenmesi ile mümkündür.

Vekil, sözleşme konusu işi icra ederken gerekli özeni gösterme, vekalet verene bağlı olma ve yürütülen işin hesabını verme borcu altındadır. Genel kural itibariyle vekil, vekalet sözleşmesinden doğan borçlarını bizzat ifa ile yükümlüdür. Ancak aksi yönde yapılan bir anlaşmanın varlığı veya halin zorunlu ya da mümkün kıldığı durumlarda vekil işi üçüncü şahıslara da yaptırabilmektedir. Vekalet veren ise işin görülmesi sebebiyle yapılan giderler ve uğranılan zararları ödemekle yükümlüdür. Tarafların anlaşması veya yerleşik teamüller doğrultusunda işin ücrete tabi kılındığı hallerde, vekalet eden ücret ödemekle de yükümlü olmaktadır. Vekalet sözleşmesi vekilin azli, ölümü, ehliyetsizliği ve iflası hallerinde sona ermektedir. Vekaletin son bulması vekil edenin aleyhine bir durum oluşturuyor ise, bu hallerde vekil kendisi, mirasçısı veya temsilcisi aracılığı ile sözleşme ilişkisini sürdürmekle mükelleftir.

Türk Borçlar Kanunu madde 526 ve devamında, borç doğuran filler arasında kabul edilen vekaletsiz iş görme hükümleri düzenlenmiştir. Buna göre aralarında vekalet sözleşmesi bulunmaksızın başkasının hesabına tasarrufta bulunan bir kişi, işini gördüğü kişinin menfaat ve olağan şartlarda göstereceği varsayılan iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Vekaletsiz iş gören kişi, her türlü ihmalinden sorumlu olurken; bu sorumluluğu, iş görme eyleminin iş sahibinin karşılaştığı veya karşılaşabileceği zararları gidermek ve önlemek maksadıyla yapılması halinde hafiflemektedir. İşin kendi menfaatine yapılması halinde iş sahibi, durumun gereğine göre masrafları ödemek ve varsa iş dolayısıyla üstlendiği edimleri ifa etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün doğması için sonucun umulduğu veya beklendiği gibi olması gerekmemekte olup, iş sahibinin iş görme sırasında gerekli özeni göstermiş olması yeterlidir. İş sahibi, yapılan işleri uygun bulduğu takdirde vekalet sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır.

İZMİR Avukatı Hilal Yaşar ve onun İzmir Hukuk Bürosu, sözleşmelerini hazırlanması, gözden geçirilmesi, imzalanması, değiştirilmesi ve uygulanması için yasal hizmetler sunmaktadır.